jusbrasil.com.br
19 de Outubro de 2020

É legal a vedação de espaços no condomínio para condôminos inadimplentes?

Uso comum de piscina, cinema, academia e outras áreas para condôminos inadimplentes.

Dra Lorena Lucena Tôrres, Advogado
há 3 anos

Há uma recente decisão, proferida à luz do Código Civil, onde o Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou seu entendimento de não ser possível que o condomínio vede o acesso a determinadas áreas comuns (como de lazer) para o condômino inadimplente. A decisão constou do informativo nº 588/STJ.

Ademais, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso de condomínio que buscava impedir moradora em débito com taxas condominiais de utilizar as áreas coletivas de lazer do complexo habitacional. A decisão foi unânime!

A moradora relatou que possuía débitos condominiais referentes aos anos de 2008 e 2009 e, por causa deles, o condomínio havia emitido ordem para impedir que ela e seus familiares utilizassem as dependências do clube. Ela afirmou não possuir outras despesas em atraso, estando, inclusive, em situação regular em relação aos pagamentos mensais.

Desta forma, em face da situação constrangedora apontada pela moradora, ela buscou a declaração judicial de direito ao uso das áreas comuns, além da condenação do condomínio ao pagamento de R$ 100.000,00 (cem mil reais) a título de danos morais.

Da Liberação do Uso das Áreas Comuns

No julgamento de primeira instância, o juiz determinou a liberação do uso das áreas comuns em benefício da moradora. Todavia, em face de pedido do condomínio no processo, o magistrado também condenou a mulher ao pagamento das parcelas condominiais vencidas. O magistrado entendeu, na sentença, não haver a existência de dano moral indenizável no caso.

Nesse azo, a decisão de primeiro grau foi parcialmente mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), que majorou a verba honorária, mas manteve a sentença em relação à determinação de utilização das áreas comuns e à condenação ao pagamento dos débitos condominiais.

Da Soberania da Convenção de Condomínio

Apenas o condomínio recorreu ao STJ. Em sua defesa, alegou que o Código Civil prevê soberania à convenção de condomínio para impor sanções aos condôminos ou possuidores de imóveis, a fim de possibilitar o convívio social harmônico no interior dos conjuntos habitacionais.

Desta forma, o condomínio também apontou que a declaração de abusividade da restrição de acesso criaria pressuposto para que outros moradores inadimplentes, amparados por decisão judicial, frequentem livremente áreas comuns à custa de condôminos adimplentes.

Do Princípio da Dignidade da Pessoa Humana

O relator do caso, ministro Marco Aurélio Bellizze, ressaltou a necessidade de observância do dever legal de contribuir com as despesas condominiais, na proporção das suas frações habitacionais, como forma de garantir a conservação, bem como a manutenção dos empreendimentos.

Contudo, o ministro Bellizze sublinhou a impossibilidade de o condomínio impor sanções diferentes das previstas pelo Código Civil como forma de cobrar débitos condominiais. Os meios legais previstos pelo ordenamento jurídico brasileiro são, via de regra, de natureza pecuniária, como a incidência de juros e multa, além da possibilidade de ingresso com ações judiciais de cobrança.

Nesse sentido, o voto foi acompanhado integralmente pela turma. Nele, o relator esclareceu que o direito do condômino ao uso das partes comuns do condomínio não decorre da situação circunstancial de adimplência das despesas condominiais, “mas sim do fato de que, por lei, a propriedade da unidade imobiliária abrange, como parte dela inseparável, não apenas a fração ideal no solo (representado pela própria unidade), como em todas as partes comuns”.

Ademais, além de refugir dos gravosos instrumentos postos à disposição do condomínio para a específica hipótese de inadimplemento das despesas condominais, a vedação de acesso e de utilização de qualquer área comum pelo condômino e de seus familiares, com o único e ilegítimo propósito de expor ostensivamente a condição de inadimplência perante o meio social em que residem, desborda dos ditames do princípio da dignidade humana”, concluiu o ministro Bellizze ao negar o recurso do condomínio.

Por fim, o fato de o condômino ser inadimplente não gera direito à empresa de gestão do condomínio de adotar medidas restritivas do direito daquele de usar e fruir das partes comuns, inalienáveis e indivisíveis do condomínio.

Esta notícia refere-se ao (s) processo (s): REsp 1564030

40 Comentários

Faça um comentário construtivo para esse documento.

Não use muitas letras maiúsculas, isso denota "GRITAR" ;)

Um tanto paradoxal considerar a possibilidade de ilegalidade num ato que pelo menos reprime outra ilegalidade individual praticada muitas vezes de forma bem mesquinha num recinto coletivo . Já morei muito em condomínios e digo que é extremamente desagradável vc honrar todos os seus compromissos dividindo o mesmo solo e direitos com quem não honra se valendo da ausencia de medidas coibitivas contra a inadimplencia. continuar lendo

Especificamente no caso do salão de festas, que é cobrado junto com condomínio.
1) Se o inadimplente pagar antecipado a taxa de utilização do salão de festas, ele poderá usa-lo?
2) Caso a resposta da pergunta anterior for afirmativa, pergunto: E se ele já utilizou o salão de festas e não pagou o condomínio correspondente? Nesse caso, ele também estará "inadimplente"com o salão de festas. continuar lendo

Olá Mauricio, tudo bem?

Olha, eu nunca vi cobrança do salão de festas junto com a cobrança condominial, para mim é novidade! Por isso, não posso nem lhe responder a pergunta!

Até peço para me explicar melhor isso, para que eu fique por dentro, obrigada! continuar lendo

Olá, Mauricio

Eu cobraria antes o uso do salão e se o inadimplente não quiser pagar,,,,não usa.
Infelizmente, o inadimplente não pode ser proibido de usar a a área comum, e sendo assim vamos cobrar antes do uso (isto não é ilegal)..
Porém, se o uso do salão de festas for cobrado junto com o boleto da taxa mensal, caso ele não page o boleto, o mesmo ficara inadimplente com sua taxa condominial.. continuar lendo

Boa noite Dra. Lorena!

Boa a decisão;

Peço gentilesa me esclarece uma duvida , se o condômino proprietário de um apto, deve meses de seu condomínio, o sindico e ou a empresa que administra, pode impedir o mesmo de votar em reuniões que trata por exemplo de uma reforma no condomínio? continuar lendo

Olá Israel, tudo bem?

Teria que analisar a Convenção de condomínio em conjunto com o Regulamento interno para saber se prevê essa cláusula!

Tem que estudar o caso com a documentação para saber o que pode e o que não pode! Abraço. continuar lendo

Ele pode participar da Assembleia,,, mas não tem direito a voto. continuar lendo

Decisão equivocada porque estimula o calote e distribui o prejuízo aos otários pagantes. continuar lendo

Equivocada ou não,lembre que o inadimplente ficará sujeito à perda do seu bem,com a justa e devida execução,com consequências danosas ao bolso do devedor... continuar lendo