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19 de Outubro de 2020

Como funciona um Leilão judicial de Imóveis e os cuidados que devem existir

Dra Lorena Lucena Tôrres, Advogado
há 2 anos

Em tempos de crise, muitos buscam adquirir imóveis por meio de leilões, haja vista que o preço neste tipo de aquisição passa a ser muito atrativo, pois ficam abaixo do preço de mercado. Contudo, é necessário que haja alguns cuidados neste tipo de transação.

É que, alguns imóveis arrematados em leilões estão ocupados, o que será necessário para o arrematante entrar com uma possível ação judicial, o que pode gerar custos extras, então, fiquem atentos a todos os detalhes de um leilão.

Pensando nisso, resolvi escrever para vocês sobre tais cuidados! Recebi semana passada um pedido de consultoria jurídica sobre a aquisição de um imóvel de leilão e achei bastante relevante este tema. Espero que vocês gostem das dicas.

Então, vamos entender como funciona o leilão judicial de imóveis!

Leilão judicial de Imóveis

O leilão é uma forma de venda de bens ao público, onde o leiloeiro faz o anúncio do imóvel e estipula o valor mínimo para a sua aquisição. Desta forma, os interessados fazem o lance e vence o lance mais alto. Após esta etapa surge o arrematante do imóvel.

Já no leilão judicial de imóveis, realizado presencialmente, o interessado comparece ao local na data e horário designado. Já para o leilão online é necessário realizar um cadastro no site e acompanhar os lances e arrematações nas salas virtuais.

Quais os motivos de um imóvel ir à leilão?

São diversos os motivos que podem levar um imóvel à leilão, sendo os mais comuns:

i) A venda do bem para pagar dívidas;

ii) A venda judicial para extinguir a propriedade em condomínio (no caso de vários proprietários para um único imóvel);

iii) Venda do bem por conta de processo de inventário.

Quais os cuidados para adquirir imóveis em leilão?

Inicialmente, deve-se verificar todas as informações inseridas no edital antecipadamente, tais como:

O valor mínimo da venda; a conservação do imóvel; informações do proprietário; o valor da comissão da empresa leiloeira; e, as pendências do imóvel (valor de condomínio, IPTU e outros que estejam atrasados);

Além destes cuidados, deve-se buscar informações se o imóvel se encontra desocupado. Ou seja, como mencionado anteriormente, dependendo do leilão – judicial ou extrajudicial – os trâmites jurídicos são diferentes.

Assim, a informação sobre a ocupação do imóvel geralmente fica descrita no edital!

Ademais, é importante ter ciência de que as despesas de custas processuais e honorários advocatícios são altas, caso seja necessário entrar com pedido de imissão na posse.

Outra medida importante é visitar o imóvel com antecedência, com um corretor de imóveis, para verificar a viabilidade da aquisição. Importante saber também se não haverá a necessidade de reformas consideráveis (que acarreta gastos adicionais para você). Verifique, ainda, se na região o imóvel é valorizado ou não. A informação da possibilidade de visitar ou não o imóvel também consta no edital, fiquem atentos!

Outrossim, é importante consultar um profissional especializado em Direito Imobiliário, além de buscar uma consultoria jurídica sobre o imóvel e o leilão. Assim, a aquisição de imóveis em leilão pode ser um bom negócio, desde que avaliados todos os riscos.

Por fim, é importante ter ciência de que o devedor executado judicialmente, geralmente possui outras dívidas, como IPTU, condomínio, dívidas fiscais, trabalhistas e etc. Desta forma, realizar um levantamento destas informações é imprescindível para o negócio ser efetivamente seguro.

No próximo artigo irei abordar as formas de segurança jurídica do negócio, tais como: registro de arrematação. Além do que pode ser feito em caso de o imóvel estar ocupado e os possíveis custos para o arrematante.

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6 Comentários

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O arrematante não deve ajuizar ação de despejo, mas sim postular pela imissão na posse, o que pode ser feito nos próprios autos da praça. A ação de despejo é exclusiva para contratos de aluguel residencial. continuar lendo

Ótima percepção Carlos. Esta informação ficou no segundo artigo, da complementação deste. Já estou modificando, muito obrigada pela mensagem. Abraço. continuar lendo

Outro detalhe de extrema importancia, é que um advogado examine detalhadamente o processo, para certificar-se da inexistencia de quaisquer falhas processuais, especialmente ligadas a citação do devedor que, se revel, deve ter sido representado por Curador Especial.
Lembrando que até alguns dias após a arrematação, o executado ainda tem direito a contestar, mandando o processo para o Tribunal, o que pode acarretar um longo tempo para a efetiva Imissão na Posse. continuar lendo

Bom que se diga que o leilão judicial eletrônico também não é seguro, pois tem juizes que entendem que, mesmo com o cancelamento do leilão o arrematante é obrigado a pagar a comissão do leiloeiro, apesar de a lei e a jurisprudência terem entendimento divergente. Aí o arrematante é obrigado a demandar em Juízo para ser ressarcido da comissão paga e não devolvida porque o magistrado assim entendeu. continuar lendo

Comprei um imóvel em um leilão judicial, paguei a vista o lance e o leiloeiro, passado o prazo para embargos eu envie uma carta ao juiz solicitando da carta de arrematação e a imissão na posse anexando as cópias das devidas taxas para a expedição e para a diligência do oficial de justiça, porém o juiz não aceitou dizendo que como o processo é digital eu devo contratar um advogado para peticionar o meu pedido.
Acho um absurdo fazer o arrematante pagar um advogado simplesmente para peticionar a informação que as taxas de expedição e imissão foram pagas! Qual o fundamento jurídico nisso?? A carta de arrematação é um direito do arrematante, o juiz tem a obrigação de expedí-la, não consigo entender essa exigência continuar lendo