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23 de Setembro de 2019

Celeridade na cobrança das Taxas Condominiais como Título Executivo Extrajudicial

Direito Civil e Condominial

Quer aprender mais sobre Direito Civil e Direito Condominial? Hoje vamos tratar sobre a celeridade na cobrança de Taxas Condominiais em atraso, por meio da Ação de Execução de Título Executivo Extrajudicial! Quer saber mais, então não deixa de ler o artigo completo! Este artigo foi escrito com a colaboração do meu parceiro, advogado Yuri Sascha, especialista em Direito Condominial.

Texto de responsabilidade, criação e opinião do (a) Autor (a)!

Antes de adentrarmos ao tema central do Artigo, disponibilizamos 2 vídeos em nosso Canal do Youtube - Direito Sem Aperreio, que possuem relação ao tema de estudo (Direito Condominial e como notificar dívidas), que tratam sobre como confeccionar uma Notificação Extrajudicial e Atraso injustificado na entrega da obra: o que fazer?

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Artigo completo

Com o advento do Código de Processo Civil de 2015, o crédito decorrente de contribuições condominiais, a popular “taxa de condomínio”, sejam elas as ordinárias (aquelas que são esperadas todo mês) ou extraordinárias (popularmente conhecidas como “taxa extra”), tornou-se um título executivo extrajudicial tal qual o cheque ou a nota promissória, conforme reza o art. 784, X.

Na prática, isso significa dizer que o condomínio edilício, que quase sempre se constitui de uma pessoa jurídica com caixa em baixa ou até mesmo negativo, e, portanto, urgindo a arrecadação de ativos, agora possui a possibilidade de reaver judicialmente valores inadimplentes de condôminos de forma mais célere.

Antes da nova legislação para obter esses valores era necessário o ingresso com uma ação de cobrança, para que o juiz reconhecesse a existência da dívida e só então fosse possível reaver esses valores por meio do procedimento de cumprimento de sentença, ou seja, hoje, a mera existência de crédito tem a mesma força para garantir o pagamento do que uma decisão judicial.

Para ilustrar o quão mais célere se torna esse procedimento, podemos fazer uma comparação da diferença de prazos de cada uma das duas ações:

Ressalte-se, que na maioria dos casos, essa cobrança de faz através do sistema de Juizados Especiais Cíveis (JEC), tendo em vista serem dívidas de pequeno valor, assim consideradas aquelas abaixo de 40 salários-mínimos, conforme o art. , I, da Lei 9.099/95 (Lei dos Juizados Especiais).

Frise-se que, há enorme diferença entre o “ser” e o “dever ser”. A Lei dos Juizados Especiais Civeis e Criminais (JECC), estabelece que todos os atos em primeira instância se darão em audiência una. Na prática, o que ocorre é quase sempre o seguinte:

Na ação de Cobrança, ao protocolar a petição inicial, o juiz designará uma data de audiência, que dificilmente ocorrerá em menos de três ou quatro meses contados do protocolo, dentro desse prazo, o devedor ainda poderá apresentar defesa, à qual o condomínio deverá se manifestar em réplica, geralmente dando prazo de 10 ou 15 dias. Ainda é possível que o devedor, a fim de arrastar a discussão o débito por mais alguns meses, para esquivar-se do pagamento, faça o pedido de nova audiência com o fito de instrução e julgamento, para colher depoimento pessoal das partes e testemunhas – que quase nunca acrescentam algo realmente relevante à discussão.

Superada essa fase preliminar, espera-se mais alguns meses, às vezes mais de um ano, para que o juiz prolate a sentença, que ainda pode ser recorrida, por meio de Recurso Inominado às Turmas Recursais.

Em alguns estados, principalmente na região nordeste, à espera da pauta de julgamento ultrapassa facilmente dois anos (contados da prolação de sentença), ou seja, o tempo decorrido entre o protocolo da petição inicial e o Acórdão em segundo grau pode ser uma espera de até quatro anos ou mais.

Depois desse tempo é que finalmente é possível proceder à execução da dívida, que ainda pode ser contestada por Embargos e Impugnações, e tais decisões de embargos/impugnações, podem ser revistas dentro do prazo pelas Turmas Recursais, tal qual a sentença de piso, por meio de novo Recurso Inominado, passando novamente por um período de espera para receber o que é devido.

É que, o devedor pode prorrogar a demanda durante todo esse tempo, para adiar o pagamento da dívida, ou ainda oportunizar que o mesmo proceda a ocultação de seu patrimônio para esquivar-se de vez de pagar o que é devido.

Da Ação de Execução de Título Extrajudicial

Por outro lado, a ação de execução de título extrajudicial, tem procedimento muito mais célere, a começar da citação que já vai acompanhada de ordem judicial de penhora e avaliação, caso o pagamento não seja procedido em 03 (três) dias.

No caso de o executado estar se ocultando, o Código ainda prevê que o oficial de justiça diligencie em dias e horários diferentes para garantir a execução pessoal, e em não sendo possível, realizará por hora certa.

Em verdade, o executado até pode se defender da execução, por meio de Embargos à Execução, porém, a proposição dos mesmos não suspende a execução, de modo que a dívida fica garantida por meio do depósito realizado por ele, ou mesmo por penhora.

Assim, fica assegurado, pelo menos, o pagamento da dívida, ainda que o processo possa demorar um pouco mais do que o previsto, devido a proposição dos embargos, que também são passíveis de recurso. Além disso, mesmo com esse percalço, não se compara em nada à demora da Ação de Cobrança, por esta prever ainda toda a fase de instrução para se obter o título executivo judicial.

Finalmente, cumpre-nos indicar como tornar o mero crédito em um título executivo de fato e de direito. Sim, não basta a mera existência do crédito para se caracterizar o título executivo. O Código Processual é taxativo ao indicar as duas condições para tal, conforme se analisa:

(I) As taxas têm que estar previstas na convenção dominial, ou aprovadas em Assembleias gerais, e,
(II) Devem estar documentalmente comprovadas.

Ou seja, é necessário que as taxas estejam documentalmente previstas conforme o caso, e principalmente, exista um documento que comprove a cobrança, geralmente um boleto. Com isso, temos que para a execução ser processada judicialmente, faz-se necessária a juntada desses documentos à petição inicial, além de uma planilha atualizada do débito.

Por fim, fica aqui a dica de como é importante possuir uma Assessoria Jurídica mensal em condomínios.

Disponibilizamos para os que se interessantes com o tema, alguns dos nossos Artigos sobre Direito Civil e Condominial:

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