Fiador responde por contrato de locação prorrogado sem seu conhecimento?
/imgs.jusbr.com/publications/images/016482babc2de2de283fbe49af2f8d91)
Os fiadores de contrato de locação devem ser solidariamente responsáveis pelos débitos, ainda que não tenham concordado com o aditivo contratual que previa a prorrogação do documento.
O entendimento é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento de Recurso Especial (REsp) interposto por um fiador que buscava o reconhecimento da extinção da fiança, por não ter assinado aditivo contratual que aumentou o valor do aluguel e prorrogou o prazo de locação.
Assim, o Tribunal de Justiça de São Paulo, apesar de reconhecer que o fiador não assinou o aditivo, entendeu que a garantia prestada persistiria até o encerramento da locação, com a ressalva apenas de não haver responsabilidade quanto ao novo valor convencionado entre locador e locatário.
Já no STJ, a relatora, ministra Nancy Andrighi, votou no mesmo sentido. Ela citou o artigo 39 da Lei 8.245/91, que estabelece que, “salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel”.
Dos Limites da responsabilidade
A ministra relatora destacou que a lei permite ao fiador exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória, reconhecendo que a atitude de não mais responder pelos débitos locatícios deve partir do próprio fiador, nos termos do artigo 835 do Código Civil de 2002.
“Na hipótese sob julgamento, em não havendo cláusula contratual em sentido contrário ao disposto no artigo 39 da Lei de Inquilinato — isto é, que alije os fiadores da responsabilidade até a entrega das chaves — e, tampouco, a exoneração da fiança por parte dos garantes, deve prevalecer o disposto na lei especial quanto à subsistência da garantia prestada”, concluiu a relatora.
Em relação ao aditivo contratual, Nancy Andrighi também manteve o entendimento do TJ-SP de que a responsabilidade dos fiadores permanece limitada ao valor de aluguel previsto no contrato original e de acordo com índice de correção por ele previsto.
Por fim, eu sempre oriento os meus clientes das inúmeras desvantagens de ser fiador. Ficando aqui, uma breve explicação dos riscos que o fiador pode correr, inclusive, com a penhora do bem de família:
Em caso da penhora do bem de família dado em garantia em contrato de locação, o Supremo Tribunal Federal (STF) entendeu que o indivíduo, ao assumir a condição de fiador em um contrato de locação, assume espontaneamente o risco de sofrer constrição em seu imóvel, ainda que seja aquele onde reside com sua família.
Assim, deve arcar com as consequências do inadimplemento do locatário, ainda que isso signifique ver-se tolhido em seu direito fundamental à moradia.
https://lucenatorresadv.wordpress.com
Fonte: Conjur
8 Comentários
Faça um comentário construtivo para esse documento.
Parabéns pelo artigo! É um t ema bastante controverso e que inspira muitas dúvidas e inseguranças de ambas as partes. Até para enriquecer o debate, gostaria de citar uma situação que ocorreu comigo e que talvez possa servir de alerta para algum dos leitores. No texto cita "que a lei permite ao fiador exonerar-se da obrigação mediante notificação resilitória, reconhecendo que a atitude de não mais responder pelos débitos locatícios deve partir do próprio fiador, nos termos do artigo 835 do Código Civil de 2002". Em 1999, eu comuniquei verbalmente a Administradora de um imóvel (Imobiliaria) e depois por carta registrada, em nome dos meus pais, de que eles estariam se exonerando da fiança de um imóvel comercial que eu havia locado enquanto fazia parte da Administração de uma fábrica de Calçados. Como eu estava me desligando da empresa e portanto não teria mais controle sobre as responsabilidades assumidas, meus pais não pretendiam mais avalizar esta locação. Solicitei na carta que a Imobiliaria intimasse a empresa a apresentar outros fiadores em tempo ou então fazer a entrega do imóvel. Acontece que a imobiliária ignorou totalmente minha solicitação, provavelmente porque estavam bem protegidos com a garantia do imóvel dos meus pais e decidiram não fazer nada a respeito... Em 3 ou 4 meses... a empresa não pagou mais os aluguéis, o antigo proprietário vendeu a empresa para outros pilantras que inclusive roubaram todas as máquinas da fábrica, tive que arrombar a porta da fábrica para conseguir fazer a entrega do imóvel eu mesmo para parar de correr aluguel e após uma longa batalha judicial, meus pais ambos com mais de 80 anos na epoca acabaram perdendo seu único imóvel que era sua moradia. Só não deixei ir a leilão pois eles ficariam na rua. Então fiz um acordo com meus irmãos, um deles comprou a casa com uso e fruto para meus pais, e fizemos a partilha e com a minha parte fiz o pagamento da dívida. Minha dúvida é... como eu teria que ter feito esta exoneração para que ela tivesse efeito e eu realmente pudesse ter preservado o bem dos meus pais? Acho que este assunto daria um excelente post. Abraço a todos continuar lendo
Olá Dirceu, tudo bem? Muito obrigada pelo compartilhamento deste caso prático, muitos poderão aprender com ele. E fico muito triste pela situação em que sua família passou, principalmente por seus pais serem idosos à época. Deixa te fazer uma pergunta, esta carta com aviso de recebimento, você fez via correios? Ou foi por meio de uma Notificação Extrajudicial pelo cartório? A partir desta informação eu poderei lhe responder melhor. Um forte abraço! continuar lendo
Oi Lorena... estou passando por uma situação semelhante a de Dirceu....sou fiador do FIES de uma ex-namorada. Fiz uma notificação de exoneração de fiança do próprio punho e entreguei a um gerente da CEF mediante recibo. A CEF também ignorou até aqui. Minha ex, inclusive, tentou apresentar outros fiadores, mas a CEF não aceita! O que fazer?! Antecipadamente agradeço eventuais esclarecimentos! continuar lendo
Olá Erwin, tudo bem? Bom, tente uma Notificação Extrajudicial primeiro. Além disso, para orientá-lo melhor, precisaria ler o seu contrato para saber as cláusulas que mencionam a figura do fiador. De toda forma, melhor seria você acionar um profissional em sua cidade para não ter problemas futuros, já que o FIES é algo com o valor muito alto e de muitos anos. Desejo boa sorte e um abraço! continuar lendo
Bom dia Lorena, obrigado pelo retorno. Eu fiz o comunicado verbalmente de forma presencial na Administradora, e posteriormente fiz uma carta enviada pelos correios Via AR. Na época constitui uma empresa de Advocacia, e em primeira instancia obtivemos sucesso nos embargos a penhora. Depois disto, a outra parte recorreu e meus advogados não acompanharam o processo e não contestaram o recurso. Creio que se tivesse sido acompanhado não teríamos perdido a ação em segunda instancia. continuar lendo
Olá Dirceu, Muito provavelmente não teriam perdido! Fico muito triste em saber que existem profissionais sem compromisso, que perdem prazos e deixam os clientes na mão. Tenha muito cuidado ao contratar um profissional da área, pois muitos depois que recebem o dinheiro da entrada não acompanham mais com afinco o caso. Lhe desejo muito sucesso e deixo um forte abraço! continuar lendo
Mesmo que o contrato estipule a obrigação solidária do fiador em caso de aumento dos valores de aluguel acima do estipulado em lei, sempre é bom documentar e reservar um espaço para o fiador acordar o termo. continuar lendo
Olá José, tudo bom? Com certeza é bom sempre ter esse tipo de cuidado. Abraço! continuar lendo